欧洲的住房模式可以为加拿大的负担能力问题做些什么

长期以来一直倡导将新房建设从郊区转移到城市中心的住房专家呼吁采取类似的政策方法，他们说，目前在加拿大社会边缘流传的一些想法在其他地方已经证明是成功的，它们应该在全国讨论中占据更重要的位置。

他们认为，政府支持的经济适用房的广泛采用，合作社和合租等替代模式的增长，以及先进建筑技术的更多使用，都可以在改善加拿大的住房体系方面发挥作用。

这些想法近年来在加拿大开始获得更多的支持，在欧洲许多地方已经根深蒂固。

“加拿大有很多令人兴奋的例子可以学习，”多伦多大学城市学院高级研究员卡罗琳·惠茨曼（Carolyn Whitzman）说，她最近出版了《真相：解决加拿大的住房危机》（Home Truths: Fixing Canada’s Housing Crisis）一书。

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像维也纳这样的地方，四分之一的居民住在社会住房里，这种情况是在非常特殊的历史环境下产生的，但其他地区显示了今天仍然有可能发生的事情。

法国已承诺，将20%的住房变成“非市场”住房——无论是政府补贴的还是私人领域之外的住房——通过购买房屋和新建房屋相结合的方式实现。惠茨曼说，在设法将这些住宅融入现有社区以保持多样性的同时，它已经达到了大约17%的关口。

4:45联邦政府宣布将出租政府土地来建造更多经济适用房

她指出，加拿大在20世纪70年代也采用了同样的非市场建筑目标，但在90年代联邦政府退出住房建设业务，资金枯竭后放弃了这种做法。

法国、丹麦和奥地利等地通过实施政府提供补贴贷款的制度，为经济适用房制定了更长期的融资计划，这些贷款在几十年后偿还，然后再循环到新的贷款中。

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他说：“这种循环基金就像黄金标准，因为这意味着政策是可持续的。“确实需要在30年的时间里考虑这个问题。”

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根据经济合作与发展组织（OECD）的最新数据，截至2022年，丹麦的制度已帮助建造了约21%的非市场住房，该组织指出，荷兰的这一比例为34%。经合组织发现，加拿大的这一比例约为3.5%。

联邦政府已经推出了许多增加住房的资助项目，包括550亿美元的公寓建设贷款项目、140亿美元的经济适用房基金和40亿美元的快速住房计划。

虽然像快速住房这样的项目专门针对无家可归者和有严重住房需求的人，但惠茨曼认为，总体而言，政府项目对低收入人群做得不够，部分原因是对负担得起的真正含义的定义模糊。

“有一种观点认为，如果有足够的供应，最终会惠及低收入人群，”她说。“但这需要30或40年的时间，而我们现在正面临住房危机。”

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稳定的资金和对非市场住房的长期承诺也使非市场建筑商能够发展壮大，变得更具可持续性。芬兰率先采取了“住房优先”的方法来解决无家可归问题，即向任何有需要的人提供住房。非营利组织Y-Foundation是芬兰第四大房东。

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加拿大确实有一些大型房屋建筑商，但仍有增长和整合的空间，Whitzman说。

“如果你是一家非市场供应商，你确实需要能够去银行说，‘嗨，我想要8000万美元，’”她说。“现在很少有非市场开发商能做到这一点。”

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“多样性对恢复力至关重要，”她说。

她说，住房供应的多样性，包括非市场租赁、有租赁保障和价格控制的市场租赁，以及各种各样的住房类型，减少了进入市场的压力，并允许更稳定地向住房阶梯上升。

岑科娃说：“人们真的不是被迫选择买房的。

“因此，一个25岁的人不必承诺拥有自己的住房，然后在劳动力、流动性、教育选择或生活选择方面受到限制。”

她说，通过制定政策，降低买房的必要性，有助于摆脱普遍存在于加拿大体系中的资产驱动心态。

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住房类型的多样性也可能导致合作公寓（co-operative）或共同住房（co-housing）等领域的增长。合作住房有几种模式，共同住房是社区驱动的开发项目，单元为个人所有，但强调公共空间。

联邦政府已经拨出15亿美元来帮助开发更多的合作住房，而合作住房也越来越受欢迎。一些例子包括新州布里奇沃特的Treehouse Village Ecohousing，温哥华的Little Mountain Cohousing以及西海岸的少数其他Ecohousing。

“对于加拿大人来说，重要的是要知道有很多其他的生活方式，”达尔豪斯大学规划学院副教授伦·托马斯（Ren Thomas）说。

“这不仅仅是租一幢高层公寓，或者拥有一套独栋住宅。”

托马斯说，除了不同类型的建筑所有权，建筑方面也有创新。他指出，瑞典等地广泛采用了模块化建筑技术，这种技术使建筑速度更快，而且可能更便宜。

“他们使用的建筑技术相当先进，当然，他们有欧盟的可持续性标准，他们更关心气候变化。”

加拿大也在努力建立模块化结构，但它也需要长期承诺和稳定的需求才能取得成功。

欧洲国家远未解决全球普遍存在的住房短缺问题，有时要等上数年才能入住支持性住房，租金也在不断上涨。但对于这样一个昂贵、有争议且长期的问题，没有简单的解决方案。

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惠茨曼说，虽然加拿大正在增加许多项目，但在多年来基本上没有参与这项运动之后，到目前为止，结果好坏参半。

她说：“部分原因是联邦政府三十年来没有制定住房政策，犯了很多错误。”

“我们还处在初级阶段。”